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时间:2020-04-29 11:23       来源: 未知

  安信4登录■“旧改”获政策重视:中共中央政治局4月17日召开会议,强调要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。旧改作为扩大有效投资、激发内需的重要手段,排序靠前。此前,4月14日召开的国务院常务会议上,要求“确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需”。可以看出,旧改受政策支持力度大,2020年有望迎来大规模发展。

  ■“旧改”前景明朗,确定性高:2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍。“旧改”相比“棚改”更为“轻巧灵活”,旧改纳入专项债支持领域,有利于增加旧改资金来源,推进旧改实施进程。2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户,老旧小区改造已经在改造标准与内容、资金筹集、统筹协调机制等方面积累了丰富的经验。

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  ■关注“旧改”带来的相关投资机会:“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段,投资规模可观,将为相关产业带来增量业务,建议关注其带来的投资机会。具体看,可以从“基础类”和“完善提升类”挖掘相关投资机会,“基础类”主要包括水暖气路等市政配套基础设施,其中受益的相关产业有防水、涂料、管材、水泥、保温、照明等;而“完善提升类”主要包括电梯、停车、快递设施等。除此以外,由于小区环境改善可能带动居民装潢的需求,可以关注家具家电类上市公司。最后,对于参与旧改的部分房地产或建筑公司也可以给予适当关注。

  中共中央政治局4月17日召开会议,分析国内外新冠肺炎疫情防控形势,研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。会议强调,要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。旧改作为扩大有效投资、激发内需的重要手段,排序靠前。

  此前,4月14日召开的国务院常务会议上,要求“确定加大城镇老旧小区改造力度,推动惠民生扩内需”。各地要统筹负责,按照居民意愿,重点改造完善小区配套和市政基础设施,提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

  实际上自去年以来,政策层就多次指示要做好城镇老旧小区改造工作。2019年《政府工作报告》中提出要大力改造提升城镇老旧小区;随后4月住建部会同发改委,财政部印发《关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》,决定将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程,从老旧小区调查摸底、改造内容和标准、改造计划及实施等方面进行了部署安排;2019年6月国常会上要求“部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件”;2019年7月中共中央政治局会议以及12月中央经济工作会议都再次强调实施城镇老旧小区改造。可以看出,旧改受政策支持力度大,2020年有望迎来大规模发展。2。 “旧改”前景明朗,确定性高

  存量的老旧小区体量可观,旧改具有很大的市场空间。2019年5月住建部定额司曾初步统计,我国2000年前老旧居住小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。其中未达到 50%节能标准的建筑面积约17亿平方米,缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米,基础设施老化、环境较差的老旧小区数量超过10万个,占老旧小区总量的60%以上。就投资而言,国务院参事仇保兴此前撰文指出,据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为5年,每年可新增投资约8000亿元以上。

  今年旧改计划较19年翻倍。在4月16日召开的国务院政策例行吹风会上,住建部表示,2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。今年4月国常会上提出,2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点是2000年底前建成的住宅区。

  2.2。 相比棚改,旧改“轻巧灵活”,主要资金来源为财政支出

  从改造内容或方式上来看,棚改涉及新建住房与搬迁拆房,旧改更加“轻巧灵活”。旧改的改造内容分成三类:一是基础类,包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升,还有小区建筑物公共部位维修等;二是完善类,包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等;三是提升类,包括包括社区公共服务产品的供给,比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。由此看出老旧小区改造其实就是小修小补,对水、电、气、热、网络等基础设施升级改造,顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题。因此,这类改造项目大多是不需要搬迁拆房的,也不涉及安置补偿的问题。棚改的改造方式为实物化安置和货币化安置,在2015年之前,棚改主要采取实物化安置,政府出资新建安置住房置换棚改区的住房,以分配的方式实现“以房换房”,2015年之后,棚改模式转向货币化安置,政府向拆迁住户发放一笔拆迁款,由其自行购买房屋或其他。改造内容或方式的不同也使得旧改和棚改的项目周期存在较大差异,棚改的项目周期约为1-3年,而旧改的改造周期平均只有半年。此外,棚改由于大拆大建所需要的单位投资金额也更高。由此,从改造方式或内容来看,棚改涉及新建住房、搬迁拆房及安置补偿等问题,而旧改强调的是居住环境的升级改造,与棚改相比更加“轻巧灵活”。从资金筹措上,旧改多渠道筹集改造资金,财政支出仍是主要资金来源。自从2017年启动旧改试点以来,各地积极探索创新多渠道资金筹集机制。主要包括政府、社会和居民三方面:政府资金包括地方财政支出和中央补助资金,重点支持基本类的;社会资本有助于完善社区公共服务供给,包括养老、托幼、助餐、快递物流、便民店等;此外居民可以适当出资,例如对于加装电梯、停车设施、改造后建立物业服务等内容。19年国常会提出要创新投融资机制,2019年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化方式吸引社会力量参与。今年国常务会提出要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。目前来看,财政支出仍然是旧改的主要资金来源。以河北省及淄博市为例,《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》提出,将对5739个老旧小区进行改造,全省老旧小区改造三年总任务共需改造资金129.6亿元,分别来自财政、社会、居民个人。其中,社会可筹集资金约11.7亿元,占比9%,包括市政专营单位约6.5亿元、小区原产权单位约5.2亿元;居民个人可筹集资金约5.6亿元,占比4%;其余112.3亿元由市、县两级财政筹集,占绝大部分比例(87%);淄博市按照“政府补贴、单位投资、社会捐助、业主适当承担”的原则,通过银行贷款、吸纳社会资金、PPP等模式搭建融资平台,多渠道筹集资金。2016、2017年共投资13.2亿元,其中市财政投入3.2亿元,区县投入6.6亿元,政府财政支出占总投入的74%。后期随着机制完善,完善提升类项目也有望吸引更多的社会资本的参与。

  PSL贷款和专项债是棚改的重要资金来源。棚改的资金来源主要包括财政拨款、政策性银行贷款(主要为PSL)、棚改专项债。14至18年,PSL为棚改主要的资金来源。18年推出棚改专项债,有利于遏制地方政府隐性债务增长,同年18年6月国开行棚改项目审批权限上收总行,政策性银行贷款审批趋严,使得19年棚改融资以发行棚改专项债为主,专项债资金规模约是PSL的2.5倍。

  财政部副部长许宏才在4月3日举行的新闻发布会上表示,今年政府专项债不用于土地收储和与房地产相关项目,同时根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量住房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求,将城镇老旧小区改造纳入专项债券支持范围。旧改纳入专项债支持领域,有利于增加旧改资金来源,推进旧改实施进程。从经济效益上来看,旧改和棚改都能实现扩大投资刺激内需,但是旧改不会对房地产市场产生过多的影响。棚改通过货币化安置促进了商品房的销售,消化存量住房库存,但是同时带来了房价的快速上涨问题。而旧改没有建造新房,而是对存量房屋(主要面对的是2000年以前的住房)的改造升级,意在改善居民的配套设施、居住环境,同时扩大投资激发内需,而非去库存、刺激房价。此外,棚改有央行PSL的货币支持,具有信用创造的效应,而旧改目前主要依靠财政补贴,预计此后专项债也将是重要的资金来源。由此看来,旧改对房地产市场的影响有限。在“房住不炒”的大政策背景下,随着货币化安置进入收尾阶段,2019年棚改的建设计划与实际执行的数量都在大幅降低。旧改有望接力棚改成为稳经济的重要手段。2.3。 老旧小区改造已积累丰富经验

  2017年底,住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点,截至2018年12月,试点城市共改造老旧小区106个,惠及5.9万户居民,形成了一批可复制可推广的经验。2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。老旧小区改造已经在改造标准与内容、资金筹集、统筹协调机制等方面积累了丰富的经验,我们选取广州市老旧小区微改造作为案例进行分析。

  广州市正在实施改造的老旧小区,主要是以2000年之前建成的,存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的779个老旧小区,建筑面积约5180万平方米,涉及居民约80万户,人口约260万人。纳入改造计划的小区是根据社区基础设施情况,分轻重缓急、居民改造意愿、改造方案稳定情况分批实施。

  按空间类型,根据广州的实际情况,将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等3种基本类型。不同的小区类型有不同的基本问题与空间特点,从而设计不同的改造方案。改造内容

  根据小区的改造先基础、后提升的原则,将改造内容分为2个板块、9个分类、共60个要素。资金来源

  广州市专门制定了老旧小区微改造内容及标准清单60项,分基础完善类和优化提升类,其中基础完善类49项主要改造水、电、气、路、化粪池等“保基本”项目,同时解决“三线三管”、环境卫生、绿化照明等突出问题,由政府出资实施改造;优化提升类11项主要是结合小区居民意愿,居民集资开展电梯加装、建筑节能改造等,主要以居民出资为主,区政府补助为辅。

  截至2019年10月,全市共推进老旧小区微改造项目685个,其中已完工208个,正在实施207个,正在开展前期工作270个,其余登记在册的779个小区将于2020年全面开工,到2021年基本完成。经统计,已完工及正在实施项目惠及45万户家庭157.5万人。累计改造老旧建筑2797万平方米(涉及2.44万栋楼宇)、拆除违章搭建4.03万平方米,规整“三线.61万个。

  “旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段,投资规模可观,将为相关产业带来增量业务,建议关注其带来的投资机会。

  具体看,可以从“基础类”和“完善提升类”挖掘相关投资机会,“基础类”主要包括水暖气路等市政配套基础设施,其中受益的相关产业有防水(东方雨虹、科顺股份、凯伦股份等)、涂料(三棵树、亚士创能等)、管材(伟星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、华新水泥等)、保温(北新建材等)、照明(欧普照明等)等;而“完善提升类”主要包括电梯(广日股份、康力电梯等)、停车(五洋停车等)、快递设施(智莱科技等)等。

  除此以外,由于小区环境改善可能带动居民装潢的需求,可以关注家具(欧派家居、索菲亚、梦百合等)家电(格力电器、老板电器等)类上市公司。

  最后,对于参与旧改的部分房地产或建筑公司也可以给予适当关注,如天健集团、城投控股等。