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  原标题:重回2003丨疫情对楼市影响有多大?沈阳房价会降吗?

  丁香医生的全国新型肺炎疫情实时动态已有超13亿人次浏览。看着每天不断上升的确诊人数和疑似病例人数,足以让屏幕面前每个人心头都不由一颤。

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  疫情的到来让不少行业都进入了停摆阶段,楼市也没有幸免于难。“减少出门”的呼吁让返乡置业落了空,多座城市售楼处关闭更是让成交跌至冰点,开发商、中介以及渠道公司的苦日子已经到来。此外,各地也宣布了延迟开工,这必然会影响地产项目的建筑进度。

  在这种情况下,房价有没有可能像非典那样,迎来一定程度的跌幅呢?

  2002年11月底广州发现了首例非典病例,开始人们并不太重视,但2003年2月,随着春运的人流迁徙,疫情在全国范围内扩散,3月份非典进入集中爆发期,内地24个省区市都先后出现了非典病例,6月疫情结束,前后持续半年多时间。最终共波及了266个县和市(区),累计病例5327例,死亡349例;中国香港1755例,死亡300人。

  2003年二季度是受非典疫情影响最严重的时期,从经济增速来看,2003年二季度全国GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,下降了约2个百分点,是近些年来除金融危机影响经济明显下行外,下降幅度最大的一个季度,但经济并未改变上行的趋势,随着非典疫情得以控制,经济又企稳回升。

  非典疫情的快速蔓延,对当时的房地产市场也造成了一定的负面影响,香港地区由于经济体量小,房地产行业受“非典”冲击很大。据媒体报道,1999年时,在港岛的香港私人A类住宅均价约42000元/㎡,可到2003年7月见底,跌到了23000元/㎡,房价近乎腰斩,成为过去20年来的最低点。

  广州楼市也同样出现楼价的明显下跌。2003年广州十区商品住宅均价为3888元/㎡,同比下降5.1%。当年“五一”黄金周也因为“非典”基本无人看楼,楼市遭遇重挫。

  北京楼市也几乎无人看房,当年虽然没有要求强制关闭售楼处,但销售人员全因没活儿可干而待在家中休息,有的楼盘为挽回损失开通了多部热线电话,可接通率寥寥。不过让人意外的是,相对城区高密度的住宅项目,远郊盘更受青睐。据北京的售楼员表示,独门独院的复式别墅受疫情影响较小,因为住在郊区,可以“远离”非典。

  受疫情影响比较严重的几个城市,非典时期呈现如下的景象:

  1、新房销售迟滞,优惠力度增大,甚至出现“负首付”

  2、就业受到影响,存款不足,二手房销量减少

  4、豪宅买家表示,除了地段和升值潜力,空气质素成了选房的要点,远离人群的郊区低密度楼盘受到关注。

  房地产投资销售比高于全国75.9%的平均水平

  2003年处于市场化初期,加之疫情蔓延程度不同,各地房地产市场表现冷暖不一。当时的沈阳正处在消化积压空置房,加大房地产开发投资的关键时刻,沈阳市政府于2003年3月6日发布了《关于促进住房消费的若干措施》,内容包括新增贷款共约41亿元、扩大住房贷款规模、放宽落户条件等十二大红利,推动了人们的置业需求,同时严格维护市场稳定基调没有改变,房地产行业在当年得到了快速发展。

  据统计,2003年沈阳房地产开发投资额为177.3亿元,12月商品房均价达到了3069元/㎡,商品房销售、预售合同备案金额为164.99亿元,投资销售比为93.1%,远高于全国75.9%的平均水平。在2003年下半年,保利地产进军沈阳,在新立堡打造了保利花园,首开价在2000元/㎡左右,如今,保利花园二手房房价超过了12000元/㎡,房价达到惊人的6倍涨幅。

  2003-2008年期间,沈阳的“地产大军”不断壮大,龙湖、恒大、富力、中海、华润、碧桂园、绿地、金地、远洋……近20家国内一线品牌房企先后进驻沈阳,进一步推动了沈阳住房消费及楼房品质的提升。

  不只是沈阳,从全国来看,非典对于楼市的重创,很快就随着疫情的过去而消失,国务院在当年8月出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,在加之宽松的货币政策,楼市在政府积极推动房地产市场化之中力挽狂澜,很快步入发展快车道。

  2003年9月23日,上海《东方早报》刊文《温州千亿民资全国炒楼》,记者称“10万温州人在全国各地炒楼,动用民间资本约1000亿元”,年末,温州炒房团又传出包三架飞机看房的新闻,一夜之间带走深圳新龙岗商业中心二期的上百套商铺。

  开发商也不甘示弱,当年12月8日,孙宏斌亲手制造了轰动全国的地王事件。天津顺驰以高出起拍价4.75亿元,即9.05亿元的天价中标,改写了北京土地市场价格标准。

  从下表也可以看出,2003年二季度,受非典影响最大的行业交通运输和住宿餐饮业,而房地产行业的增速第二季度为12.7%,达到了四个季度中的最高水平,增加值增速为3.7%。

  正如上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭所说,非典的对楼市造成的影响,就像是在发烫的铁板上滴了几滴水。

  截止到2月5日,新型肺炎确诊人数达24363人,新型冠状病毒仅仅花了1个月的时间,就走完了非典半年的路程,全国各个地区无一幸免,楼市也陷入了“停滞”状态。

  在2003年,楼市处于“上升通道”,甚至出现了偏热的苗头,发展劲头势不可挡。而如今,2019年末,全国大部分城市处于降温期,或者是“横盘状态”,内部上涨动通远弱于2003年,此外,2019年房地产销售额已达16万亿元,相比2003年的不足8000亿元翻了20倍。因此,新冠疫情对于2020年楼市影响更为严重。

  最明显的表现就是,售楼处中介都暂停营业,无法看房,线下交易断裂,办理房贷也将延后,2月份甚至整个一季度受到的影响将会更大。按照这一周期,房企期盼的开年“小阳春”或许就此泡汤。有业内人士预计,2、3月份的销售将下降50%以上。

  招商证券认为,此次疫情后,“造血”能力强的房企如万科、保利、金地等,大概率会胜出,既增收又增利,而靠周期弹性赚账面钱模式的房企,或面临被动或主动缩表的压力。

  华泰证券就表示,2020年疫情爆发于1月-2月的传统淡季,房地产需求只会延后不会消失,短期有影响但全年影响有限。

  克而瑞长春机构姜峰认为,疫情对楼市的影响是置业需求的延后,而当整个疫情过去之后,置业需求会集中释放,这对于开发商来说这既是一个机会、也是一个挑战,楼盘的所有动作都会比较集中,竞争压力会非常大。

  著名房产媒体人东升认为,而这次的突发事件,或会让政策松动节奏加快,弹性加大,这将对2020年的三四季度和明年市场带来比较明显的利好。

  应对疫情,开发商和广告公司纷纷推出线上售楼处、线上品牌馆、线上视频、直播、VR看房等,花样百出。

  富力集团辽宁公司李楠说,虽然现在线上是唯一的出口,但以后,我们的销售过程将会进行线上线下并行的模式,毕竟互联网是主流趋势。

  地产大V卢俊对此表示,对于客户来说,这段时间只能通过线上获得项目信息,而当真实购房者深度沉浸线上之后,已经足够养成一个习惯,这个习惯就是以后出去看房之后一定要在网上先看下。

  著名房产媒体人东升认为,这段时期房企可以来梳理产品,能够在提升产品,做精做深方面下更多的功夫。

  富力集团辽宁公司李楠表示,富力利用这段时间在内功修炼,针对销售、物业服务、产品以及售楼处环境等,进行全方位的线条升级。李楠还提到,这次疫情到来之后,尤其凸显好的品牌物业对于客户的重要性。

  克而瑞长春机构姜峰认为,物业服务在整个疫情之间,作为了一个非常好的参考标准,未来,物业服务的重要性将会进一步提升。

  从一月末开始,不断有房企捐款、捐物驰援武汉,践行企业社会责任。与此同时,“疫情对楼市的影响到底有多大,能否撑过这个寒冬”也是每个地产人都在关注的问题。

  部分内容来自:徐三刀、杨红旭楼市研究、21世纪经济报道、中国经济时报、楼市团长、真叫卢俊等